13 november 2014

Dags att omförhandla hyreskontraktet!?

 

Omförhandla

Lagom till att gatorna smyckas med belysning och radion gör reklam för årets julbord så är det dags att ställa sig en viktig fråga som hyresgäst – i alla fall vart tredje år!  I regel löper nämligen hyresavtal på tre år under perioden 1 oktober – 30 september med 9 månaders uppsägningstid. Det innebär att kontrakt måste omförhandlas innan sista december. Lokaler.nu hjälper er med förberedelserna.

När det har gått några år på hyreskontraktet så kan såväl hyresgästen som fastighetsägaren ha mycket att vinna på en omförhandling. Men det krävs att hyresgästen känner till en del formalia för att inte hamna i underläge gentemot fastighetsägaren. Nedan presenteras tre scenarion som kräver olika åtgärder och förberedelser.

Att tänka på om ni vill sitta kvar i nuvarande lokal:

Indexklausul: Hyran påverkas normalt under kontraktstiden givet att det finns en indexklausul. Det betyder att hyresvärden har rätt att varje år höja hyran motsvarande den allmänna prishöjningen. Det är bra att ha koll på om denna klausul finns med i ert kontrakt då hyran kan höjas utan diskussion med er.

Villkorsändring: Som hyresgäst är det viktigt att du är tydlig med vad du vill. Ett klassiskt fel är exempelvis att meddela sin hyresvärd följande: ”Om vi ska sitta kvar vill vi ha lägre hyra”. Det här uttalandet håller inte, vill du åstadkomma villkorsändring kräver lagen att du är mer specifik i dina krav. Du måste ange till vilket belopp du kräver sänkningen, alternativt vilken ny hyra du kräver.

Kontrollera marknaden: Ett tips är att säga upp kontraktet och begära en lägre hyra. Då har man tid på sig att göra en ordentlig kontroll av marknaden och jämföra med liknande lokaler. Detta är inte riskfyllt i och med att man har ett så kallat indirekt besittningsskydd. Då risekrar man som sämst att betala den tidigare hyran. Hyresvärden får stora kostnader vid en utflytt då de riskerar att stå med vakans, så man kan gott sätta lite press!

Att tänka på om ni vill flytta ifrån nuvarande lokal:

Hänskjuta ärendet till hyresnämnden: Om man inte hänskjuter uppsägningen till hyresnämnden inom två månader efter att avtalet har sagts upp så räknas det som ogiltigt och då blir hyresavtalet förlängt per automatik. Det här missar många hyresgäster.

Uppsägningstiden: Det normala är att ha nio månaders uppsägningstid. Det går att avtala om såväl kortare som längre uppsägningstid.

För hög hyra: Om ni väljer att flytta för att fastighetsägaren kräver en hyra som är högre än den marknadsmässiga så kan ni ha rätt till skadestånd. Ni måste då bevisa att hyran är orimligt hög genom att exempelvis hänvisa till hyreskontrakt för liknande lokaler i samma område. Skadeståndet motsvarar minst en årshyra.

Om hyresvärden säger upp ert avtal:

Tidsbegränsat: Har ni inte fått en uppsägning innan nyår så sitter ni säkert. Har ni endast fått en uppsägning via post som ni inte bekräftat innan årsskiftet kan uppsägningen i många fall vara ogiltig.

Uppsägningstid: Värt att veta är att du som hyresgäst alltid kan åberopa, oavsett avtalet, nio månaders uppsägningstid. Hyreslagens bestämmelse är så kallat tvingande vilket innebär att den inte kan avtals bort till nackdel för hyresgästen. Om ni exempelvis avtalat om sex månaders uppsägning och hyresvärden säger upp avtalet så har du med stöd av hyreslagens tvingande regel rätt att åberopa nio månaders uppsägningstid och uppsägningen blir ogiltig.

Sammanfattningsvis så finns det en hel del skyldigheter och rättigheter som är viktiga att känna till inför en omförhandling med sin hyresvärd. Man har mycket att vinna på att ta en diskussion, så se till att ta chansen innan sista december!

Av: Rosanna Rydén

Kommentera

E-postadressen publiceras inte.

Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

En sida av Corporate Classifieds AB