Skicka PDF med e-post
Var god vänta medans vi behandlar din förfrågan
PDFen är nu skickad, tack för att du använder Lokaler.nu.
Var god vänta medans vi behandlar din förfrågan
PDFen är nu skickad, tack för att du använder Lokaler.nu.
Din PDF håller på att skapas, detta kan ta någon minut.
Din PDF håller på att skapas, detta kan ta någon minut.
Priser för kontorslokaler i London har sjunkit drastiskt det senaste året. En rundfrågning bland kommersiella fastighetsmäklare i London.
Fastighetsexperten Antoinette Bucknor på GPT Halverton berättar att priserna gått ner med mellan 17-22 % i centrala delarna av London för kontorslokaler. Men det är ändå få lediga kontorslokaler som står till förfogande. Anledningen är att fastighetsägarna i London är extremt noga med att alltid hyra ut lokalerna. Kostnaden för tomma kontorslokaler är nämligen enorm.
Priset för en kontorslokal i London City eller West End Läs mer…
Efter många frågor om hur bostadspriserna kan komma att utvecklas, bestämde sig Lokaler.nu att sammanställa en illustration med tillhörande guide över vad bostadspriser påverkas utav, både på kort och lång sikt.
Lägre ränta gör det billigare att finansiera bostäder, vilket pressar upp priserna.
Sverige ränteläge idag: På kort sikt är det utsikt till att räntan ska ner, trots risken för kraftigt ökad importerad inflation som beror på att svenska kronan fallit 25 %. Det är faktiskt högst sannolikt att räntan kommer att falla till 0,5 % vid nästa möte. Det är vad nästan alla finansanalytiker har räknat med och alla större avvikelser från det kommer att ge oss ett nytt utgångsläge. Vi kan förvänta oss att, allt annat lika, så ger ett räntefall på 0,5 % ett lyft på bostadspriserna med 5 %. Men sedan finns det ju negativa faktorer också, som kan påverka i andra riktningen (psykologi, arbetslöshet och valutakursförändringar).
Ökas antalet tillgängliga bostäder, så pressas priserna ner.
Sverige bostadstillgång idag: Efter några år med svagt stigande antal bostäder, har bostadsbyggandet nästan helt avstannat. Finanskrisen har gjort det nästintill omöjligt för entreprenörer att låna pengar och många projekt under utveckling har gått i konkurs eller är på randen till konkurs.
De fallande bostadspriserna och den minskade efterfrågan gör det mindre lönsamt att bygga nya bostäder och fastigheter.
Befolkningstillväxt ökar bostadsbehovet.
Svensk demografi idag: Även om invandningen tycks ha minskat de senaste åren, så flyttar c:a 20 000 nya människor till Sverige varje år, medan 15 000 immigrerar. Med andra ord, 5000 nya svenskar behöver bostäder varje år. En marginell stigning, men ändå betydelsefull. Ofta sker den största delen av inflyttningen till storstäder.
Ökad beskattning på bostäder och lokaler gör att färre klarar av de ökade kostnaderna.
Svenska skatter idag: Det har inte diskuterats om några svenska skattelättnader för bostäder på sistone som vi kan förvänta oss inom det närmaste.
Människors förväntningar till prisutvecklingen är självförstärkande.
Idag: Skriver många medier i form av ledande dagstidningar, affärstidningar, bloggar och specialistmagazin att priserna är på väg ner, så kommer folk att agera på det. Folk trissar upp varandra och talar om att bostadspriserna är på nedåtgående. Detta gör att många väntar med att köpa och profetian blir självuppfyllande. Det skriv väldigt ofta om bostäder och priser och de flesta tongångar är nedåtgående, speciellt från dem med högre utbildning (professorer etc.) som uttalar sig. Mäklarna, som du såklart aldrig kan lita på, säger ju ofta tvärtom. Men där är förtroendet redan i botten, dem vill ju bara sälja mer.
Ju fler som blir arbetslösa, desto färre har råd att köpa och äga bostad.
Det är inget som helst tvivel om att arbetslösheten är kraftigt stigande. Jag jobbar själv inom en bransch som är en extremt tydligt konjunkturindikator för alla branscher och siffrorna är skrämmande. Trots att vi är den ledande aktören på marknaden, så kan vi se att efterfrågan minskar något otroligt (inga 5 %). Samtidigt kommer de senaste talen från Statistika centralbyrån (http://www.scb.se/) inte som någon överaskning.
Vi har länge noterat att arbetslösheten stiger kraftigt – 7,3 % är i alla fall de senaste siffrorna. Räkna med över 9 % arbetslöshet redan i juni 2009. Det kommer med stor sannolikhet bli värre än nuvarande prognoser.
En stark utveckling i reallön och valutakurser lyfter bostadspriserna.
Reallönerna steg med 7 % under 2007. Men det är helt andra tongångar 2009. Vissa fackföreningar har gått med på sänkta löner, där över 50 000 människor är medlemmar. Så räkna inte med några genomsnittligt stigande löner detta året – tvärtom! I takt med att allt fler blir arbetslösa så kommer fler människor att blir desperata och acceptera anställning på sämre villkor. Detta driver kraftigt ner lönerna.
Sedan så har vi ett annat stort svenskt problem – de svenska valutakurserna. Att handla valuta på andra sidan sundet (Öresund) har blivit 25-30 % dyrare. Idag står den danska kronan i 1.55 kr. På kort sikt kan det få en svagt positiv effekt på den svenska ekonomin, att fler danskar handlar och köper bostad här, men på längre sikt är det klart negativt för Sverige med en svag valutakurs.
Priser är per definition svåra att förutsäga. När det gäller framtidsprognoser är många kallade men få utvalda. Finns det någon du litar på när det gäller att förutspå fastighetspriser? Banken har sina motiv, fastighetsmäklarna har sina etc.
Men kanske du har någon som du verkligen litar på gällande prissättning av bostäder och fastigheter – men troligen säger du i samband med att personens namn nämn ”…men lita inte för mycket på honom, ibland blir det bara sådär”. Såklart blir det sådär när du följer rådet.
Ofta är det en persons råd man pratar om när man skall förutsäga framtiden. En persons åsikter. En persons personliga intressen i att fastigheter ska gå upp eller ner i värde.
Visserligen en person med insikt, men ändå bara en person. Om många istället gissar vad som skall hända och det är en interaktiv process där deras åsikter får stötas och blötas mot varandra. Då blir gissningen mycket bättre. Det är många som gissar och processen är inte statisk utan kontinuerlig blir det helt enkelt mer rätt. Detta kallas vetenskapligt ”Prediction markets”. Under hösten har en tjänst lanserats som heter Redict som gör exakt detta. Experter får gissa priser i en kontinuerlig process vad priset vid en viss tidpunkt skall bli. Hos Mjukvara.se hittar du en beskrivning och kom-igång guide. Denna tjänst för att förutspå fastighetspriser är till för bostadsrätter i Stockholm, men rent tekniskt skall det inte vara något problem med att göra den för kommersiella fastigheter också.
En av grundarna, Henric Ljung, intervjuas och får förklara hur det fungerar. Såhär säger Henric:
”Vi hoppas på att vår tjänst ska leda till en bättre mer sund bostadsmarknad i Sverige, genom att ta bort dagens löpsedeldrivna framtidsanalyser som skrämmer köpare/säljare och gör mäklarens arbete onödigt hårt.”
Lokaler.nu kan inte annat än instämma. Det är för mycket hets i tidningarna om bostadspriserna. Ofta så kommer mäklare in som menar att det är köpläge. Vilket det alltid tycks vara för just fastighetsmäklarna. Detta bidrar ju bara till att försämra ryktet för branschen. Att journalisterna suger på många svenska tidningar är väl heller ingen nyhet.
En tjänst som ger insikt i vad gemene man tror om fastighetspriser kommer säkert att vara positivt för den svenska fastighetsmarknaden.
Om vi tittar i systemet för framtida fastighetsvärdering så tyder det på att priserna inte kommer att ändra sig så mycket. Nyligen trodde Redicts deltagare att genomsnittligt kvm/pris per stadel kommer vara:
Det skall bli intressant att se hur väl detta stämmer om några månader. Lokaler.nu tror att prisnivån kommer att vara ganska stabilt för både fastigheter och bostäder i Stockholm under första halvåret, men för bostäder falla uppemot 20 % under andra halvåret 2009.
Vad tror du själv om fastighetspriserna för bostäder, kontorslokaler och butikslokaler i Stockholm?
Utsikten för den europeiska bostadsmarknaden har försämrats och står nu redo för flera års prisfall. Så låter det i alla fall från Deutsche Bank, som jämför europeiska bostadspriser med motsvarande marknad i USA.
Utvecklingen i Europa haltar efter utvecklingen i den amerikanska bostadsmarknaden. Thorsten Sløk, direktör på Deutsche Bank och beskriver i sin senaste analys över bostadspriser att Europa kommer att falla i åtskilliga år, eftersom priserna fortfarande är väsentligt övervärderat.
Han menar att de reala bostadspriserna i Europa, dvs bostadspriserna minus den genomsnittliga prisutvecklingen, kommmer att vända tidigast 2010. Mycket avgörande för bostads- och fastighetspriserna är också utvecklingen i låneräntor över de kommande åren, fortsätter Thorsten Sløk.
Deutsche Bank är en av dem som anser att priser på bostäder helt enkelt inte har kunnat förklaras av ekonomiska faktorer. Ekonomer är eniga om att psykologi och liberalisering av lånemarknaderna har medverkat till nuvarande höga bostadspriser.
Enligt Internationella Valutafonden (IMF) så har länder som Irland, Storbritannien och Australien haft de mest oförklarliga ökningar i bostadspriser mellan perioden 1997 till slutet av 2007. Av de länder som IMF anser vara mest övervärderade finns 8 länder från Europa med, däribland Storbritannien, Irland, Danmark, Spanien och Portugal. Sverige ligger precis utanför listan.
OECD har nyss poängterat att tillpassning av bostadspriser i många Europeiska länder är under utrullning. Den stora frågan är längden på den nuvarande nedgången i bostadspriser, vilket diskuteras flitigt av Riksbanken och i pressen.
Lokaler.nu värderar att reporäntan kommer att sjunka de närmaste 6 månaderna, medan endast en marginell effekt på de faktiska lånekostnaderna kommer konsumenterna till godo.
Samtidigt förutspår vi att en sjunkande ekonomisk utveckling och avsevärd ökad arbetslöshet kommer att verka mycket negativt på bostadspriser. I vissa mindre attraktiva områden förutspås nedgången i lägenhetspriser att vara över 15-25 % på ett års sikt. Attraktiva lägen i storstadsområden kommer att klara sig bättre och fortsatt vara en god långsiktig investering, då nybyggen och bostadsbristen fortfarande är påtaglig i Sverige. Men går du i tankar att köpa bostad så gör du nog bäst att vänta ytterligare minst 1 år.
Greg Dingizian säger att fastighetspriserna ska ner! Det är utan tvekan i rösten han säger det.
Känd som en av Malmös kungar av fastigheter säger Greg Dingizian i en samtida artikel att fastighetspriserna fortfarande är klart övervärderade.
De svenska fastighetspriserna har redan fallit 10 % och Greg Dingizian menar att dem ska ner ytterligare 10 %. Minst!
Redan i februari 2008 så lade han ut sålde han ut 45 fastigheter med en sammalagd yta av 69 000 m2. Detta motsvarade hela 67 % av Annehems fastighetsinnehav.
Greg är nu mycket nöjd att betalningen kommit in. Han menar att det alltid brukar bli klart sämre tider igen innan det blir bättre. Och nergången har bara börjat. ‘Det är tuffa tider för fastighetsbranschen” avslutar herr Dingizian.
En viktig anledningt till det förväntade prisraset är att det sista halvåret så har spreaden mellan fastighetssäljare och köpare har ökat markant. Ofta är det 10 % procent skillnad mellan vad säljaren förväntar sig att få och vad som verkligen erbjuds.
Vad som händer nu är att fastighetssäljarna helt enkelt får acceptera de rådande priserna. Folk vill inte betala mer än så. ‘Och utöver den nedgången är det alldeles säkert tio procent till som priserna ska ned’, avslutar Greg Dingizian
‘Det som har varit onormalt är den långa perioden av stigande priser’, menar Greg. Denna cykliska bransch står nu inför en länge period av nedgång. Det kommer inte gå går att tjäna pengar på fallande avkastningskrav.
Greg Dingizian är en svensk affärsmann som föddes i Libanon. Tidigare VD för HSB Malmö och grundade 2005 fastighetsprojektet Hyllie-Hus Fastighets AB med avsikt att skapa 30 000 m2 kontor, butikslokaler och resturanger utmed Citytunneln.