Efter många frågor om hur bostadspriserna kan komma att utvecklas, bestämde sig Lokaler.nu att sammanställa en illustration med tillhörande guide över vad bostadspriser påverkas utav, både på kort och lång sikt.

Nuvarande ränta och framtida ränteförväntningar

Lägre ränta gör det billigare att finansiera bostäder, vilket pressar upp priserna.

Sverige ränteläge idag: På kort sikt är det utsikt till att räntan ska ner, trots risken för kraftigt ökad importerad inflation som beror på att svenska kronan fallit 25 %. Det är faktiskt högst sannolikt att räntan kommer att falla till 0,5 % vid nästa möte. Det är vad nästan alla finansanalytiker har räknat med och alla större avvikelser från det kommer att ge oss ett nytt utgångsläge. Vi kan förvänta oss att, allt annat lika, så ger ett räntefall på 0,5 % ett lyft på bostadspriserna med 5 %. Men sedan finns det ju negativa faktorer också, som kan påverka i andra riktningen (psykologi, arbetslöshet och valutakursförändringar).

Tillgången på bostäder

Ökas antalet tillgängliga bostäder, så pressas priserna ner.

Sverige bostadstillgång idag: Efter några år med svagt stigande antal bostäder, har bostadsbyggandet nästan helt avstannat. Finanskrisen har gjort det nästintill omöjligt för entreprenörer att låna pengar och många projekt under utveckling har gått i konkurs eller är på randen till konkurs.

De fallande bostadspriserna och den minskade efterfrågan gör det mindre lönsamt att bygga nya bostäder och fastigheter.

Demografi

Befolkningstillväxt ökar bostadsbehovet.

Svensk demografi idag: Även om invandningen tycks ha minskat de senaste åren, så flyttar c:a 20 000 nya människor till Sverige varje år, medan 15 000 immigrerar. Med andra ord, 5000 nya svenskar behöver bostäder varje år. En marginell stigning, men ändå betydelsefull. Ofta sker den största delen av inflyttningen till storstäder.

Skatter på bostäder och fastigheter

Ökad beskattning på bostäder och lokaler gör att färre klarar av de ökade kostnaderna.

Svenska skatter idag: Det har inte diskuterats om några svenska skattelättnader för bostäder på sistone som vi kan förvänta oss inom det närmaste.

Marknadspsykologi för bostäder

Människors förväntningar till prisutvecklingen är självförstärkande.

Idag: Skriver många medier i form av ledande dagstidningar, affärstidningar, bloggar och specialistmagazin att priserna är på väg ner, så kommer folk att agera på det. Folk trissar upp varandra och talar om att bostadspriserna är på nedåtgående. Detta gör att många väntar med att köpa och profetian blir självuppfyllande. Det skriv väldigt ofta om bostäder och priser och de flesta tongångar är nedåtgående, speciellt från dem med högre utbildning (professorer etc.) som uttalar sig. Mäklarna, som du såklart aldrig kan lita på, säger ju ofta tvärtom. Men där är förtroendet redan i botten, dem vill ju bara sälja mer.

Arbetslöshet

Ju fler som blir arbetslösa, desto färre har råd att köpa och äga bostad.

Det är inget som helst tvivel om att arbetslösheten är kraftigt stigande. Jag jobbar själv inom en bransch som är en extremt tydligt konjunkturindikator för alla branscher och siffrorna är skrämmande. Trots att vi är den ledande aktören på marknaden, så kan vi se att efterfrågan minskar något otroligt (inga 5 %). Samtidigt kommer de senaste talen från Statistika centralbyrån (http://www.scb.se/) inte som någon överaskning.
Vi har länge noterat att arbetslösheten stiger kraftigt - 7,3 % är i alla fall de senaste siffrorna. Räkna med över 9 % arbetslöshet redan i juni 2009. Det kommer med stor sannolikhet bli värre än nuvarande prognoser.

Inkomst och valutakurser

En stark utveckling i reallön och valutakurser lyfter bostadspriserna.

Reallönerna steg med 7 % under 2007. Men det är helt andra tongångar 2009. Vissa fackföreningar har gått med på sänkta löner, där över 50 000 människor är medlemmar. Så räkna inte med några genomsnittligt stigande löner detta året - tvärtom! I takt med att allt fler blir arbetslösa så kommer fler människor att blir desperata och acceptera anställning på sämre villkor. Detta driver kraftigt ner lönerna.

Sedan så har vi ett annat stort svenskt problem - de svenska valutakurserna. Att handla valuta på andra sidan sundet (Öresund) har blivit 25-30 % dyrare. Idag står den danska kronan i 1.55 kr. På kort sikt kan det få en svagt positiv effekt på den svenska ekonomin, att fler danskar handlar och köper bostad här, men på längre sikt är det klart negativt för Sverige med en svag valutakurs.

Idag sänkte Riksbanken räntan till 1 %, mer än många analytiker hade väntat. Men herr Ingves är agressiv och förutseende och passar på att ta till alla möjliga vapen för att dämpa fallet i efterfråga, sysselsättning och export.

Varför så kraftig räntesäkning?

Den huvudsakliga anledningen till den kraftiga räntesänkningen är en kraftig försämring av konjunkturen
och snabbt stigande arbetslöshet, menar chefen för svenska Riksbanken, Stefan Ingves.

Han fortsätter förklara att en lägre ränta är otroligt viktig för att dämpa fallet i produktion och sysselsättning.

Hur reagerar fastighetsmarknaden?

Inte minst för köp av fastigheter och lägenheter är detta postivt. Nu blir det mycket billigare att låna. Samtidigt får man inte glömma att räntevapnet är en form av konstgjord andning.Det finns en god anledning till den kraftiga sänkningen; lågkonjunkturen. Om den blir ihållande och allt fler förlorar jobbet, vilket allt tyder på, så är det fortfarande stor risk att priserna kommer att sjunka eller ligga oförändrade. Många kommer t. ex inte att ha råd att betala sina bostadslån utan jobb
och allt fler tvångsinlösningar kommer att ske.

Något som talar för en uppgång är, förutom räntesänkningen och prognoserna för kommande sänkningar, att den svenska kronan är riktigt svag.

Med nuvarande räntenivå kan vi nog vänta oss att du får betala minst 11 sek för 1 euro, 8,75 sek per dollar och 12.5 sek per pund inom kort igen.

Detta urgröper ju värdet på svenska fastigheter och det blir billigare för utländska spekulanter att köpa bostad eller fastigheter i Sverige. Men samtidigt som det blir billigare för utländska investerare så ökar ju risken för en allt snabbare och djupare konjunkturnedgång, vilket totalt kan sänka marknadsvärdet för bostäder ytterligare 30 % i flera städer under 2009. Även lokaler förväntas sjunka i värde, framför allt för kontorslokaler och butikslokaler som inte har så attraktivt läge.

Utsikten för den europeiska bostadsmarknaden har försämrats och står nu redo för flera års prisfall. Så låter det i alla fall från Deutsche Bank, som jämför europeiska bostadspriser med motsvarande marknad i USA.

Eftersläpande europeisk prisutveckling på bostäder

Utvecklingen i Europa haltar efter utvecklingen i den amerikanska bostadsmarknaden. Thorsten Sløk, direktör på Deutsche Bank och beskriver i sin senaste analys över bostadspriser att Europa kommer att falla i åtskilliga år, eftersom priserna fortfarande är väsentligt övervärderat.

Han menar att de reala bostadspriserna i Europa, dvs bostadspriserna minus den genomsnittliga prisutvecklingen, kommmer att vända tidigast 2010. Mycket avgörande för bostads- och fastighetspriserna är också utvecklingen i låneräntor över de kommande åren, fortsätter Thorsten Sløk.

Europeiska länder med mest oförklariga bostadspriser

Deutsche Bank är en av dem som anser att priser på bostäder helt enkelt inte har kunnat förklaras av ekonomiska faktorer. Ekonomer är eniga om att psykologi och liberalisering av lånemarknaderna har medverkat till nuvarande höga bostadspriser.

Enligt Internationella Valutafonden (IMF) så har länder som Irland, Storbritannien och Australien haft de mest oförklarliga ökningar i bostadspriser mellan perioden 1997 till slutet av 2007. Av de länder som IMF anser vara mest övervärderade finns 8 länder från Europa med, däribland Storbritannien, Irland, Danmark, Spanien och Portugal. Sverige ligger precis utanför listan.

Psykologin för bostadsmarknaden har vänt

OECD har nyss poängterat att tillpassning av bostadspriser i många Europeiska länder är under utrullning. Den stora frågan är längden på den nuvarande nedgången i bostadspriser, vilket diskuteras flitigt av Riksbanken och i pressen.

Lokaler.nu värderar att reporäntan kommer att sjunka de närmaste 6 månaderna, medan endast en marginell effekt på de faktiska lånekostnaderna kommer konsumenterna till godo.

Samtidigt förutspår vi att en sjunkande ekonomisk utveckling och avsevärd ökad arbetslöshet kommer att verka mycket negativt på bostadspriser. I vissa mindre attraktiva områden förutspås nedgången i lägenhetspriser att vara över 15-25 % på ett års sikt. Attraktiva lägen i storstadsområden kommer att klara sig bättre och fortsatt vara en god långsiktig investering, då nybyggen och bostadsbristen fortfarande är påtaglig i Sverige. Men går du i tankar att köpa bostad så gör du nog bäst att vänta ytterligare minst 1 år.

Alla verkar ha uppfattat det. Inflationen är på väg ner, med kraftigt sjunkande oljepriser den sista månaden. I flera Europeiska länder såsom Portugal, Spanien, Irland och Storbritannien har konjunkturnedgången slagit hårt mot bostadspriser och arbetslöshet. >> Läs mer